Idea-equity-label
Equity
This is an equity investment opportunity. Through equity crowdfunding you can invest in a start-up or small business and profit from growth in the value of the business.
Billboard_imageupdate Play
Medium_thumb_kees
Kees van den Bovenkamp team 2
Kees van den Bovenkamp Veenendaal, NL

GROND VRIJ

In Nederland ligt 600 miljard aan afbetaalde woningwaarde. Ben je ouder dan 55 jaar dan kun je daar niet of moeilijk bij. Banken kunnen niet. GROND VRIJ wel!

$221,239 gefinancierd
100%
$221,239
Minimum doelbedrag
15.7%
Aandelen


In Nederland ligt 600 miljard aan afbetaalde woningwaarde, voor een groot deel eigendom van mensen van 55 jaar en ouder. Om diverse redenen wil deze groep delen van die waarde omzetten in contant geld. En dat lukt niet.



Door aangepaste regelgeving van de AFM en doordat de banken hun uitstaande vorderingen moeten verminderen om hun balans te verbeteren, komt deze groep voor een dichte deur. Het appeltje voor de dorst dat ze dachten te hebben zit vast in hun huis. Verhuizen dan? Dat willen ze nog lang niet.



Er zijn ook mensen en partijen die zich zorgen maken om het geld dat ze over hebben. Zij willen hun risico spreiden maar het gedeelte waar ze weinig risico mee willen lopen brengt nauwelijks iets op.



GROND VRIJ heeft een concept ontwikkeld wat dit aan alle kanten doorbreekt.





  • De generatie van 55 jaar en ouder krijgt de mogelijkheid een deel van hun overwaarde om te zetten in geld en kan net zo lang blijven wonen als ze wil tegen kosten die vergelijkbaar zijn met lenen bij de bank.





  • De partijen met vermogen krijgen een degelijk rendement, ruim boven het rendement op staatsobligaties met een risicoprofiel dat daar dichtbij komt.




  • De banken krijgen de kans hun onderdrukstaande balans zowel in omvang als in kwaliteit een flinke duw in de juiste richting te geven.


Het verdienmodel van GROND VRIJ leunt op een uitgekiende mix van transactiemarge, financieringsmarge en indexstijging van de woningmarkt.



Het idee is simpel maar het speelveld complex met veel partijen: grondeigenaar, banken, investeerders, notaris, makelaar, aandeelhouders, partners voor grondwerving en geldwerving en niet te vergeten de mensen langs de lijn-AFM en Nederlandse Bank.

De opdracht aan onszelf:
spelen volgens de regels en alle partijen moeten winnen.



Twee jaar hebben we geslepen, gepraat, geluisterd en weer aangepast. Dat werk zit erop, het concept staat als een huis, we weten dat we volgens de regels spelen, met welke partijen we willen samenwerken, we hebben bevestiging uit alle kanten van de markt, de BV is opgericht, de Raad van Advies begint zich te vullen, de notaris staat erachter, de makelaar is aan boord, tarieven zijn overeengekomen, de eerste kandidaatpartner is al zeer betrokken en we hebben toegang tot het netwerk van vermogenden in Nederland.



We gaan nu het juridisch platform afronden, de website als GROND VRIJ platform de lucht in brengen, het partnermodel vullen met partners en met een commerciele launch in September de pipeline opbouwen met een verwachte eerste tranche grondtransacties in December van dit jaar.



Daar hebben we €190.000 voor nodig. We stellen daar 15,72% van de aandelen tegenover. GROND VRIJ stuurt op waarde ontwikkeling. Die waarde groeit met name door de opbouw van een terugkoopmarge over een periode van 8 jaar en de verwachte ontwikkeling van de woningwaarde index. Het concept heeft dan ook tijd nodig om op gang te komen. Wij verwachten dat de waarde vanaf jaar 5 snel toeneemt van ongeveer 7* de inleg op het einde van het 5e jaar tot minimaal 40 keer de ingelegde waarde in 10 jaar tijd.

Het GROND VRIJ concept-hoe werkt het?


  • We spreken met de woningeigenaar af wat de grondwaarde is als % van de woningwaarde met een NWWI taxatie als basis.

  • GROND VRIJ neemt de eigendom van de grond over en betaalt de woningeigenaar een % van de grondwaarde, onder aftrek van een bijdrage in de transactiekosten.

  • De woningeigenaar blijft de grond gebruiken zolang hij wil en betaalt daarvoor een % van de grondwaarde als jaarlijkse vergoeding. De berekening van de prijs van het grondgebruik voor de gehele toekomst wordt van te voren afgesproken. Voor de eerste 10 jaar ligt de prijs vast.

  • Bij indexdaling geldt de woningwaarde van de NWWI taxatie.

  • Als er bestaande kredietverlening is worden de banken betrokken bij de transactie om de situatie die resteert na onttrekking van de grond te optimaliseren in het belang van de klant en de bank en in overeenstemming met regelgeving van de AFM.

Product

Het GROND VRIJ concept  levert voor elke betrokken partij een ander product.

De woningeigenaar verschaft zich perspectief voor toekomstwensen, houdt volledige controle over of en wannneer hij de grond wil terugkopen en dat alles tegen een kosten niveau dat snel vergelijkbaar of beter is dan wat banken bieden.


  • Cash voor cash ligt de vergoeding als % van geld dat beschikbaar komt tussen 1,9% en 3,9%.


  • Rekening houdend met alle kosten is het na 3 jaar goedkoper dan consumptief krediet,zitten we na 10 jaar rond de 5% en zakken door tot rond de 4%.


  • Grond Vrij is geen concept voor financiele overbrugging van minder dan 3 jaar. Daarvoor zijn de transactiekosten te hoog.


  • Om de 10 jaar wordt de jaarlijkse vergoeding aangepast aan het dan geldende rente- en indexniveau waarbij de rente een vooraf afgesproken relatie heeft met het effectief rendement op staatsobligaties.



  • Helder, duidelijk, geen verrassingen.


De investeerder krijgt vanaf dag 1 een waarde dekking voor zijn inleg van meer dan 100%,  een vast rendement van 4% plus een variabel rendement dat is gekoppeld aan de woningwaarde index.

De bank krijgt de mogelijkheid grondtransacties per definitie te laten bijdragen aan vermindering van uitstaande vorderingen en tevens kan zij situaties die niet voldoen aan geldende AFM criteria aanvullend corrigeren. Daarmee geeft zij zichzelf ruimte voor strategische groei op de startersmarkt in combinatie met versterking van haar balans en verbetering van klantrelaties.

De partner grondwerving krijgt een product waarmee nee verkopen wordt beperkt. Daarmee ontstaat omzetpotentieel voor meer adviesuren. Als compensatie geven wij korting op de bijdrage transactiekosten van de woningeigenaar.

De partner geldwerving krijgt de mogelijkheid een risico-arm goed renderend product mee te nemen in het advies dat in het kader van corporate of personal finance aan een brede klantenkring wordt geleverd en krijgt een vergoeding als % van het beschikbaar gekomen geld.

De notaris krijgt een concept waarmee hij zich landelijk kan profileren en zijn rol van onafhankelijke partij kan aankleden met een transactievolume dat bijdraagt aan een gezonde bedrijfsvoering.

De makelaar wordt spil in een landelijk taxatie programma en versterkt daarmee zijn zichtbaarheid en bedrijfsvolume.

Het bovenstaande bij elkaar is waarmee GROND VRIJ zich onderscheidt van alle anderen.

Bij GROND VRIJ WINNEN ZE ALLEMAAL!


GROND VRIJ zelf haalt zijn inkomsten uit de combinatie van drie marges.


  • De grondterugkoopmarge is het verschil tussen de afgesproken terugkoopwaarde en de transactiewaarde die wordt uitgekeerd. Deze loopt in een periode van 8 jaar op tot 30% van de grondwaarde. Binnen het concept komt daarvan ongeveer de helft bij transactie beschikbaar, de rest bij terugkoop van de grond.

  • De grondbeheermarge is het verschil tussen de ontvangen vergoeding voor het grondgebruik en de vergoeding die betaald wordt aan de investeerders. Deze verbetert stapsgewijs om de 10 jaar.

  • De grondindexmarge is het verschil tussen de grondwaarde op de aankoopdatum en de geïndexeerde waarde volgens de woningwaardeindexstijging en komt beschikbaar bij terugkoop van de grond. Standard & Poors verwacht een terugkeer naar indexstiging met 1% in 2014 en 2% in 2015 (bron: De HypotheekAdviseur -29-april 2014).

De schaalbaarheid is slechts begrensd door de vraag en daarmee tot het % van de 600 miljard die behoort bij de GROND VRIJ doelgroep. Met het concept is er immers een blijvend substantieel verschil tussen rendement op staatsobligaties en investeren in GROND VRIJ waarmee de “flow of money” van investeerders via GROND VRIJ met de juiste partner gemeenschap een “natuurlijk” proces zal zijn en blijven.

Volgens vakblad de Hypotheekadviseur is de gemiddelde woningwaarde van 60-plussers 300.000 met een gemiddeld hypotheekbedrag van €137.000 (46%) terwijl ruim een derde geen hypotheek meer heeft.  

Volgens  “Taskforce Verzilveren” hebben gepensioneerden 38%  van de overwaarde in bezit.  Een groep van 700.000 huishoudens met gemiddeld €257.000 overwaarde.


De doelgroep van GROND VRIJ is 55+ met niet meer schuld dan 45% van de woningwaarde.

Als wij heel voorzichtig aannemen dat 5% van de €600 miljard afbetaalde woningwaarde bij de doelgroep hoort die wil verzilveren en een gemiddelde restschuld heeft van 25%, dan vertegenwoordigt zij een woningwaarde van €40 miljard met een bijbehorende grondwaarde van ongeveer €12 miljard. Bij een gemiddelde grondwaarde per woning van €90.000 betekent dit een potentieel van 133.333 woningeigenaren.


Vreemd genoeg is dit een verwaarloosde groep. Banken, maar ook concurrent aanbieders van het splitsen van opstal en grond, richten zich met name op de startersmarkt en andere kopers van woningen.

Een concurrerend concept is de op-eet hypotheek maar daar zijn de banken na de daling van de woningwaarde geschrokken van teruggekomen.

Duokoop en Grondvermogen zijn concurrentaanbieders voor het vrijmaken of houden van grond. Lommerhuizen koopt volledige woningen en verhuurt ze terug. In alle gevallen komt de woningeigenaar niet echt als winnaar uit de strijd. Er is onduidelijkheid over terugkoopwaarde, het terugkooprecht is beperkt, jaarlijkse vergoedingen zijn relatief hoog en/of worden jaarlijks geindexeerd. Daarnaast zijn er problemen de benodigde gelden aan te trekken. Met andere woorden: ze winnen niet allemaal! En dan werkt het niet!


Kijk eens naar de uitzending van Kassa van zaterdag 22 maart jl. Het is de pitch voor GROND VRIJ.

De GROND VRIJ website moet operationeel gemaakt worden om als landing platform te dienen voor commerciele activiteiten. De Indruk , onze communicatie partner, gaat dat proces managen in combinatie met public relations, ontwikkeling communicatie en ander commercieel materiaal.

Parallel aan dat proces bouwen we het partner netwerk op.


  • Dit betekent voor de grondwerving relaties met Huis&Hypotheek, de Hypotheker, en de vele regionale hypotheekadviesbureaus die dagelijks nee moeten verkopen aan onze doelgroep.

  • Voor geldwerving betekent dit ondermeer het verder invullen van de relatie met MTH Accountant & Adviseurs. MTH, met hun corporate en personal finance afdeling, kan onze partner-benchmark worden voor werving van vermogen. Daarmee gaan we vervolgens landelijke dekking realiseren.

  • Daarnaast gaan we met onze connecties naar groot-vermogenden een aantal partijen betrekken om structureel invulling te geven aan de GROND VRIJ financieringsbehoefte.

  • En natuurlijk gaan we direct aan het werk met de banken om het GROND VRIJ concept door de molen van acceptatie te krijgen en te laten vertalen in “kantoorbeleid” met behulp waarvan in December de eerste grondtransacties kunnen worden verwerkt.

Met de website in de lucht willen we in September aanwezig zijn op de 50+ beurs. Lokaal gaan we de media in om zo de eerste batch grondposities en financieringen bij elkaar te brengen en te passeren in December dit jaar.

Daarna, met de infrastructuur compleet en operationeel, gaan we vol gas met gebruik van landelijke media en contacten met diverse groepen als Taskforce Verzilveren. We hebben het product dat de markt zoekt. Dan gaat het echt beginnen.

In onze plannen groeien we in 10 jaar tijd naar iets meer dan 2000 transacties. Van 25 in onze eerste 12 maanden naar 80 in jaar 2 en vervolgens met een groei van 25% per jaar. Dat brengt ons naar een grondportefeuille van ongeveer €250 miljoen in 10 jaar tijd.

De markt is groot. Als het harder kan zullen we niet remmen. 

Het eerste jaar wordt, na een half jaar van puntjes op de i zetten, een drietal grondtransactie batches verwacht met een aankoopwaarde van ongeveer €2.350.000. Dit geeft een gecombineerd margetotaal van €504.000 en na aftrek van transactie en operationele kosten een licht positief resultaat na belasting van €30.000.

De ontwikkeling van de pipeline voor het tweede jaar in combinatie met het succes in het eerste jaar zal de waarde van GROND VRIJ verveelvoudigen.

De twee jaar voorbereidingstijd, waarvan een groot deel full time, is gefinancierd uit eigen middelen. 

De  funding die we in de eerste 5 jaar nog nodig (gaan ) hebben verdeelt zich over 3 fasen:


  • In de eerste fase werken we toe naar onze eerste grondtransacties en een situatie van operationele self-funding. We halen de benodigde €190.000 volledig op via Crowd Funding om dat te realiseren. Indien zich investeerders melden om aanvullend mee te doen zal worden overwogen om te versnellen met de ontwikkeling en invulling van de landelijke dekking in het partnermodel middels extra management capaciteit.
  • In de tweede fase gaan we €810.000 ophalen om een grotere cash buffer te hebben in verband met een groter transactievolume. GROND VRIJ streeft naar een cash buffer van 10% van het transactievolume om daarmee “timing” verschillen tussen aangeboden grondposities en beschikbaar komen van middelen op te vangen. Dit zal aan het begin van jaar 2 zijn en naar verwachting worden gerealiseerd via een combinatie van Crowd Funding en directe investeerders.

  • In de derde fase, volgens plan in de loop van jaar 4, gaan we die buffer verder vergroten met nog eens €1.300.000. Naar verwachting zal dat volledig bij directe investeerders worden opgehaald dan wel via Crowd Funding voor vreemd vermogen. Dat zal afhangen van de financiele markt condities op dat moment.

Indien het transactievolume zich sneller ontwikkelt dan plan zullen uiteraard de bedragen van de tweede en derde fase alsmede de timing moeten worden aangepast.